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여자친구랑 헤어진 후 양도 매매 해지 안녕하세요 제 친구 얘기인데  상황은 이렇습니다 여자친구와 교제 중 어머님이 상가
안녕하세요 제 친구 얘기인데  상황은 이렇습니다 여자친구와 교제 중 어머님이 상가 매입(3억 3천만 원) 자금이 부족하다며 요청.본인이 모은 돈 + 대출 받아서 총 1억 원을 어머님께 빌려줌.부동산관계자와 어머님과 셋이서 따로 만났기에 별도의 차용증, 문자/카톡 증빙은 없음.매매 계약 명의는 본인 명의.건물에서 나오는 수입(월세)은 전부 어머님이 가져감.본인은 다음과 같은 서류만 보관 중:채권양도사실 안내문전입세대 확인서2021년 다른 임차인 채권양도계약서아파트 매매계약서 & 약정서약정서 주요 내용:매수금액(3억3천만 원) 및 부대비용은 본인이 부담하지만 명의만 정진호(본인) 것으로 하고, 실질 권리는 어머님에게 있음추후 매도 시 어머님이 원하는 금액에 매매하고, 매매에 필요한 협조를 할 것현재 상황:어머님이 건물을 월세로 돌려 다른 임차인이 거주 중월세 수입: 27만 원(어머님이 가져감)대출 이자: 48만 원따라서 본인 통장으로 매달 75만 원(월세 + 이자) 입금됨이렇게 하면 수입이 내 명의로 잡혀서 연말에 세금(소득세 등)을 제가 내야 하는 거 아닌가요?어떻게 양도 해지하고 원금을 돌려받을 수 있을까요?
안녕하세요. 로톡-네이버 지식iN 상담변호사 이소희 입니다.
말씀해주신 상황을 종합했을 때, 친구분은 어머니로부터 '명의신탁'을 받은 것으로 보입니다. 명의신탁은 부동산의 실소유자는 따로 있지만, 등기부상 명의만 다른 사람 이름으로 해놓는 것을 뜻합니다. 한국에서는 부동산 명의신탁이 **부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률(부동산실명법)**에 따라 원칙적으로 금지되어 있습니다.
세금 문제
네, 말씀하신 대로 명의가 친구분 앞으로 되어 있기 때문에, 건물에서 발생하는 소득에 대한 세금은 친구분에게 부과될 가능성이 높습니다. 월세 수입은 종합소득세 과세 대상에 포함되므로, 연말정산 시 친구분의 소득으로 잡혀 소득세가 발생할 수 있습니다.
다만, 실제 소득을 어머니가 가져가고 있기 때문에, 세법상으로는 친구분이 아닌 어머니가 납세 의무를 지는 것이 맞다고 주장할 수는 있습니다. 하지만 명의가 친구분 앞으로 되어 있어 세무 당국에서는 친구분에게 세금 고지서를 보낼 가능성이 큽니다.
원금 회수 및 명의 해지 방법
이 문제는 매우 복잡하므로 법률 전문가의 도움을 받는 것이 가장 안전하고 확실합니다. 명의신탁 약정서에 '매수금액은 본인이 부담하지만 실질 권리는 어머님에게 있다'라고 명시되어 있어, 추후 법적 분쟁 시 매우 불리하게 작용할 수 있습니다.
일반적으로 고려할 수 있는 방법은 다음과 같습니다.
어머니와 협의: 가장 좋고 빠른 방법은 어머니와 직접 대화하여 원만한 합의를 보는 것입니다. 명의신탁이 불법이라는 점을 설명하고, 친구분이 대출 이자를 계속 부담하기 어려운 상황임을 말씀드려 명의를 어머니 앞으로 돌려놓거나 다른 해결책을 모색해야 합니다. 이 과정에서 친구분이 어머니께 빌려드린 1억 원을 돌려받을 방법을 함께 논의하는 것이 중요합니다.
법적 조치: 만약 어머니와의 협의가 어렵다면, 법적 절차를 고려해야 할 수도 있습니다. 명의신탁 약정이 불법이므로, 이를 근거로 명의신탁 해지를 주장하고 부동산 소유권을 다시 찾아오는 소송을 제기할 수 있습니다. 다만, 이 과정에서 친자 간의 소송이기에 법정에서 모자 관계가 깨질 위험이 있습니다. 법원에서도 친자 관계를 고려하여 신중하게 판단하므로, 예상치 못한 결과가 나올 수도 있습니다.
변호사 상담을 추천하는 이유
말씀드린 바와 같이 이 문제는 법률적 지식이 반드시 필요한 사안입니다. 친구분이 보관하고 있는 서류들('채권양도사실 안내문', '약정서' 등)이 명의신탁 관계를 증명하는 중요한 증거가 될 수 있습니다.
따라서 친구분께서는 본인이 보관하고 있는 서류들을 모두 가지고 변호사 사무실을 방문하여 법률 상담을 받아보시는 것이 가장 현명한 방법입니다. 대부분의 변호사 사무실에서는 상담 비용을 받고 있으니, 미리 확인하고 방문하시길 바랍니다.
법률 관련 문의는 언제든지 전화 주시면 성심성의껏 도와드리겠습니다.
​“법무법인 아이엠 법률 상담 전화번호 010-6551-1332”
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